Nuevos incentivos para el desarrollo de viviendas en cascos urbanos

El proyecto de la Cámara 2172 requiere que las viviendas se usen para renta o compra, y el alquiler debe ser de un mínimo de seis meses.

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Las estructuras abandonadas, los terrenos descuidados y edificios desocupados se han convertido en una imagen recurrente en casi todos los centros urbanos de Puerto Rico, mientras que cada vez más comunidades reclaman la falta de acceso a  viviendas accesibles para los residentes de la isla en medio de la proliferación de los alquileres a corto plazo. 

Ante la necesidad de encontrar una solución para esta realidad, el Proyecto de la Cámara 2172, el cual recibió la firma del gobernador Pedro Pierluisi, el 28 de agosto, propone enmendar el Código de Incentivos con el fin de fomentar el desarrollo de viviendas en las áreas urbanas de los municipios a través de varios incentivos contributivos destinados a inversionistas. 

“El proyecto lo que busca es que de alguna forma los desarrolladores quieran trabajar con edificios abandonados en los centros urbanos, siempre y cuando el desarrollo sea para la construcción de viviendas de costo razonable”, explicó a Platea el representante Jesús Santa Rodríguez, autor de la pieza legislativa. 

“El propósito es reactivar los centros urbanos, aprovechar una estructura que ya está hecha para remodelarla, pero en vez de hacerla de comercio y otras cosas, hacerla de vivienda, porque entendemos que hay una necesidad de vivienda.”, agregó el legislador del Partido Popular Democrático. 

Lo que dice el proyecto

La medida, según lee el texto legislativo, ofrece una serie de incentivos para motivar a los desarrolladores a transformar edificios desocupados en complejos residenciales, entre los que destacan:

• Una tasa fija preferencial del 4% en la Contribución sobre Ingresos para ingresos derivados de la venta o arrendamiento del proyecto.
• Exenciones del 50% en patentes municipales, y 
• Exenciones del 75% en las contribuciones municipales y estatales sobre propiedades muebles e inmuebles. 

Además, la pieza dispone que los desarrolladores podrán beneficiarse de un crédito contributivo del 40% sobre la inversión en propiedades residenciales en centros urbanos, con la posibilidad de arrastrar créditos no utilizados a años futuros. “Todo crédito por Inversión Elegible en Centro Urbano no  utilizado en un año contributivo podrá ser arrastrado a años contributivos subsiguientes hasta ser agotados, sujeto a las disposiciones del apartado (h) de la 8 Sección 1051.16 del Código de Rentas Internas de Puerto Rico, si aplican.”, lee el proyecto.

La construcción de las obras, según se estipula, debe haber comenzado para el 1 de julio de 2024 o después, y las solicitudes deben presentarse ante el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC) antes del 31 de diciembre de 2025. 

La economista Heidie Calero analizó la medida y, si bien reconoció que la revitalización de los cascos urbanos es apremiante, advirtió que su implementación podría resultar contraproducente para la economía de los municipios si no se hace bajo un marco regulado.

“Ofrecen incentivos contributivos que le restarán ingresos a los muncipios, muchos de los cuales tienen serias dificultades presupuestarias.”, señaló Calero a este medio.

A esta preocupación reaccionó Carlos Fontán, director de la Oficina de Incentivos del Departamento de Desarrollo Económico.

”La realidad del caso es que la oportunidad de nosotros es que no tiene impacto fiscal en el sentido de que son propiedades en desuso, abandonadas, que no están siendo utilizadas y, por el contrario, queremos que puedan invertir en las mismas y a su vez promovemos la creación de nuevas viviendas para la población aquí.”, sostuvo.

Para calificar para estos incentivos, la legislación estipula que los proyectos deben cumplir ciertos requisitos: 

• deben tener un costo superior a $1 millón (sin incluir la compra de propiedad),
• la propiedad debe estar en “estado de abandono”, y
• el proyecto debe habilitar al menos siete unidades residenciales para venta o arrendamiento. 
• Los contratos de arrendamiento deben tener una duración mínima de seis meses​​, para evitar los alquileres a corto plazo. 

Preocupaciones y oportunidades

Al representante Denis Márquez, quien votó en contra del proyecto en la Cámara, le preocupa el vocabulario de la propuesta en cuanto a quiénes podrá beneficiar. 

“El elemento de que la obra de construcción sea superior a un millón de dólares. y de permitirle a cualquier sector, incluyendo a los (inversionistas) de la ley 22, pues le trae a uno una serie de preocupaciones, porque no vaya a ser que la propuesta se convierta en un mecanismo de especulación y de sacar a los sectores de la sociedad que viven en esas comunidades, y que entonces serían desplazados”, argumentó el legislador del Partido Independentista Puertorriqueno.   

Márquez también cuestionó que la medida, aunque recibió enmiendas en comité de conferencia, no es específica en cuanto a la definición de “vivienda asequible” o al concepto de “edificios abandonados”. 

“Nos sigue preocupando el mecanismo de privatización y de contratación de empresas privadas de los municipios para bregar con los estorbos públicos», añadió Márquez. 

Pese a los señalamientos en la Legislatura y la incertidumbre sobre si en última instancia la Junta de Control Fiscal le dará el visto bueno al proyecto, Santa entiende que la balanza es positiva.

“Estos son proyectos de construcción que no tienen que ver con fondos federales, involucra al sector privado y atiende un problema de vivienda y un problema de la inactividad que tienen los centros urbanos. Así que yo creo que cuando sumas todo eso, debería ser positivo este tipo de proyecto.”, insistió Santa.  

El liderato de la industria de la construcción también hizo eco de la necesidad de impulsar la creación de unidades de vivienda para la población general y a la vez abaratar los costos que este tipo de proyectos conllevan para los desarrolladores en la isla.

“Uno de los retos es el tema de los costos. Aquí en Puerto Rico nos hemos autoinfligido unos costos bien altos. Entre el 25 al 30% del precio de venta (de propiedad) final, nueva en Puerto Rico, es atribuible directamente a impuestos gubernamentales”, afirmó Agustín Rojo, nuevo presidente de la Asociación de Constructores de Puerto Rico y socio de la empresa familiar VRM Companies.

“Nuestra preocupación con todos estos proyectos es que suenan bien, pero no parecen estar integrados con plan de uso de terrenos, finanzas del gobierno municipal, diagnósticos de cada casco urbano donde se quiera solicitar este incentivo. (…) La iniciativa puede ser buena, pero la implantación puede ser defectuosa”, opinó la también abogada Heidie Calero.

De igual manera, Rojo argumentó que la idea de revitalizar edificios deshabitados no solo responde a “una preocupación de muchísimos alcaldes” por inyectar actividad en sus centros urbanos, sino que resultaría más atractiva para los desarrolladores que usualmente ven más conveniente construir que remodelar, debido a lo costoso que resulta rehabilitar una estructura para que cumpla con los códigos y estándares requeridos por ley.

“Más allá de solamente construir proyectos en áreas nuevas, promovamos estas propiedades en abandono que en estos momentos no están pagando CRIM, y definitivamente no pagan patentes, y no pagan arbitrios de construcción (…) por lo tanto, si bien estás dando una reducción, la estás dando para promover que haya movimiento económico”, respondió Rojo a los cuestionamientos sobre el efecto que el incentivo contributivo pudiera ocasionar en las arcas de los ayuntamientos.