Apuesta al modelo de finanzas mixtas para desarrollar vivienda asequible en Puerto Rico
Cristina Villalón, cofundadora de Valora Ventures, comparte en Punto Aparte cómo aplican el modelo de finanzas mixtas para desarrollar vivienda asequible en Puerto Rico.
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Aunque existen retos para crear vivienda asequible en Puerto Rico, el ingenio de nuevas firmas como Valora Ventures ha priorizado desarrollarla para atender la necesidad creciente de viviendas para la clase trabajadora y la juventud.
Los retos y la viabilidad económica de estos proyectos fueron algunos de los temas que conversó con Platea la cofundadora de la entidad para el desarrollo de bienes raíces, Cristina Villalón Brito, en una edición reciente del podcast Punto Aparte.
- La falta de vivienda asequible es cada vez más evidente en Puerto Rico, según el más reciente Índice de Vivienda Asequible, preparado por Estudios Técnicos Inc.
- Pese a los millones de fondos federales asignados para desarrollar estos proyectos, la burocracia y planificación inefectiva los retrasa, dejando a miles en listas de espera, con escasas opciones, o teniendo que abandonar el archipiélago.
Pero, gracias a su conocimiento combinado en desarrollo de bienes raíces y finanzas, Villalón —junto a Natalia Guzmán Pérez, cofundadora de la entidad— enfocan su atención tanto en el diseño efectivo como en la viabilidad económica de cada proyecto. Así, logran minimizar los retrasos para que las personas consigan vivienda lo antes posible.
“Es lo que estamos tratando de hacer en Valora Ventures: cortar mucho de ese tiempo, agilizar ese tiempo del principio, asegurarnos que los números y el diseño estén perfectamente alineados para dejar ese cushion, para que los imprevistos —cuando venga el tranque— que fluya y que eso se mueva más rápido”.
Encontrando respuestas ante falta de incentivos
El desarrollo de proyectos de bienes raíces, según Villalón, suele impulsarse por incentivos y exenciones gubernamentales. Aumentar el desarrollo de viviendas asequibles, entonces, requeriría mayor política pública que lo incentive.
“Actualmente, los incentivos que hay son de turismo, hospitality, y por eso se están dando muchos proyectos de hoteles, etcétera. El desarrollo sigue los incentivos, tradicionalmente. Si hay incentivos de vivienda asequible, pues los desarrolladores se van a meter a proyectos de vivienda asequible”, explicó la también diseñadora de interiores.
En los pasados 4 años, el gobierno ha otorgado créditos contributivos a proyectos turísticos, que suman sobre $500 millones en inversión. Para estimular la vivienda asequible, el gobernador Pedro Pierluisi firmó el Proyecto de la Cámara 2172 en agosto.
- Esta medida ofrece incentivos para motivar a los desarrolladores a convertir edificios desocupados en complejos de vivienda asequible, a fin de atender la necesidad de vivienda y reactivar la actividad económica en los centros urbanos.
- Alcaldes como el de Bayamón y el de Villalba han apoyado la medida, mientras que algunos legisladores y economistas han celebrado la intención de la medida, pero también han alertado de su implementación.
Sin embargo, aún con pocos incentivos, Valora Ventures apuesta por desarrollar proyectos de vivienda asequible, con mínimo impacto ambiental, usando una estrategia probada y efectiva: el modelo de finanzas mixtas.
- Las finanzas mixtas combinan financiamiento público y privado para el desarrollo de vivienda asequible. Los proyectos desarrollados bajo este modelo suelen ofrecer viviendas con variedad de cuartos, para atender una población de ingreso mixto, es decir, para distintos niveles de ingreso económico.
La experiencia previa de Villalón en la firma de arquitectura y diseño Álvarez-Díaz & Villalón muestra este modelo en práctica, actualmente, en tres proyectos existentes:
- Renaissance Square, en San Juan
- Bayshore Villas, en Puerta de Tierra
- Emerald Vista, en Caguas
El uso de financiamiento mixto permite reducir el costo de alquiler para que sean viviendas más accesibles a la clase trabajadora. Como ejemplo, Villalón mencionó que un apartamento de un cuarto podría rondar cerca de los $600 en estos tipos de complejos, mientras uno de tres habitaciones ronda los $800 y $900. En contraste, el alquiler promedio, en 2022, era de $2,990.
Un mejor Puerto Rico, a pesar de los retos
Estos proyectos de financiamiento mixto, en promedio, tardan cerca de 5 años en desarrollarse, y cuentan con listas de espera de miles de familias. Algunos de los retos que persisten, tanto para Valora como para otros desarrolladores, son los siguientes:
- La construcción en los cascos urbanos toma más tiempo por su logística complicada. Además, los permisos requeridos prolongan el proceso, haciendo más barato derrumbar edificios —que tarda más— en vez de rehabilitarlos..
- Tras la pandemia de COVID-19, incrementó notablemente el costo de materiales de construcción.
- Hay una alta demanda para trabajadores de construcción, pero muy pocos empleados adiestrados.
- La burocracia de permisos requeridos fuerza la pausa de proyectos y reevaluación de presupuesto. Esto prolonga los procesos de construcción.
Por su parte, Villalón resaltó que, con menos regulaciones, los negocios pequeños pueden florecer para maximizar el potencial de estos proyectos de vivienda, algunos de los que estarán enfocados en revivir los cascos urbanos de la isla.
“Creo que hay muchos temas de política pública, que sin querer nos ahogan un poco: demasiada regulación, demasiada legislación. Todo es como un tranque. Y especialmente para un negocio pequeño, esas regulaciones te hacen todo más complicado. O sea, yo creo que hay que facilitar el hacer negocios en Puerto Rico, en general, para poder fortalecer la empresa privada”, puntualizó.
Aún así, persiste el deseo de un Puerto Rico en el que puedan vivir futuras generaciones y al que puedan regresar aquellos que se fueron.
“Yo quiero dejar este planeta mejor para mis hijas, para mis nietas —algún día, si tengo— mejor de lo que lo encontré”.
