Te explicamos lo que propone el Proyecto de la Cámara 359 para impulsar la revitalización de edificios abandonados en los cascos urbanos.

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El contexto: En 2024, se aprobó la Ley 182-2024 para otorgar incentivos para vivienda asequible en los cascos urbanos. Sin embargo, estos no han podido otorgarse porque la Junta de Supervisión Fiscal (JSF) señaló que la ley “viola el plan fiscal” y los incentivos resultarían en pérdidas de entre $14.5 millones y $145 millones para el fisco.  

Lo que está pasando: Ante esto, el presidente de la Cámara, Carlos “Johnny” Méndez, y la representante Omayra Martínez presentaron el Proyecto de la Cámara 359 (PC 359) para atender los señalamientos de la JSF y clarificar varios aspectos de la Ley 182-2024, con el propósito de que, finalmente, se puedan otorgar los incentivos.

La medida fue referida a la Comisión de Vivienda y Desarrollo Urbano para su análisis.

Por qué importa: Esta ley podría revitalizar edificios abandonados en centros urbanos y aumentar la oferta de viviendas asequibles en un mercado con escasez y altos costos de construcción. 

Conoce cuáles son los principales cambios que propone el PC 359 y un análisis de diversos sectores sobre cómo esta ley impactaría el mercado de la vivienda en Puerto Rico.  

📝 ¿Qué establece la Ley 182 de 2024?  

La Ley 182-2024 plantea una serie de incentivos dentro del Código de Incentivos de Puerto Rico para fomentar el desarrollo de viviendas en edificios abandonados o estorbos públicos en los centros urbanos.  

Los principales incentivos son:  

• Tasa preferencial del 4% en la contribución sobre ingresos por venta o arrendamiento.  

• Exención de 50% en patentes municipales y de 75% en contribuciones municipales y estatales sobre propiedades.  

• Crédito contributivo de 40% sobre la inversión en propiedad residencial, con posibilidad de arrastrarlos a otros años contributivos.  

Para cualificar, la ley propone que los proyectos deben tener un costo superior a $1 millón (sin incluir la compra de la propiedad) y la propiedad debe estar en estado de abandono (propiedades declaradas estorbos públicos cualifican automáticamente). Las viviendas deben venderse a un máximo de $750,000 o alquilarse por al menos seis meses. 

Además, el proyecto debe haber comenzado a construirse luego del 1 de julio de 2024 y las solicitudes debían presentarse ante el Departamento de Desarrollo Económico y Comercio (DDEC) en o antes del 31 de diciembre de 2025.  

Una ley “necesaria”

“A todos nos fascinó cuando nos enteramos de la Ley 182”, dijo a Platea Pinsy Rivera Ortiz, vicepresidenta de la Asociación de Constructores de Puerto Rico (AC) y directora general de Empresas Rivera Siaca, desarrolladores comerciales, residenciales e industriales.

A su juicio, es una “ley bien necesaria”, ya que atiende el problema de estructuras abandonadas en los cascos urbanos, al tiempo que presenta alternativas de vivienda asequible en un mercado que no posee viviendas suficientes, tampoco tiene muchas viviendas asequibles y en donde los costos de construir son altos y la mano de obra es limitada.  

Además, el límite de inversión de $1 millón para recibir los incentivos es “súper fácil” de alcanzar y “es sensato”, dijo Rivera Ortiz en referencia a la cantidad de gastos que invierten los desarrolladores en proyectos de este tipo.

• El dato. “Se va a ir mucho más dinero”, teniendo en cuenta la inversión en la titularidad de las estructuras (“muchas tienen problemas de herencias”), el estudio ambiental y limpieza, la renovación de los sistemas eléctrico y de agua potable, los planos y arquitectos, entre otros.  

• “Si hacemos una estructura vertical, es cinco veces más cara que la horizontal por las grúas que tienes que tener, el movimiento y el cuidado que hay que tener en el centro urbano porque el espacio es limitado”, añadió Rivera Ortiz.  

Problemas de la Ley 182 de 2024  

Aunque la ley recibió la firma del entonces gobernador Pedro Pierluisi en agosto del año pasado, no ha podido implementarse porque la JSF envió una carta al gobierno en diciembre diciendo que podría tomar medidas para evitar que se ponga en vigor. Esto debido al impacto que tendría en los ingresos del gobierno y porque incumple con el plan fiscal certificado.  

“En teoría, tienen que ir al tribunal” para impugnar la ley, explicó a Platea el abogado Carlos Fontán, exdirector de la Oficina de Incentivos para Negocios del DDEC y cofundador de Formentus, LLC, una firma de consultoría que asiste negocios que quieren establecerse o expandirse en Puerto Rico. “Pero el gobierno ya tiene un proceso de conversación con la Junta para evitar que vayan al tribunal. Trabajan en conjunto con la Junta para resolver el asunto”, destacó.  

Según Fontán, de estas conversaciones con la JSF es que surge el PC 359, “un proyecto loable y necesario porque de verdad que fomentar la vivienda en los cascos urbanos debe ser una prioridad”.  

✍🏽 ¿Qué cambios impulsa el PC 359 a la Ley 182 de 2024?

Mira esta tabla con un resumen al grano:

En detalle:

El PC 359 busca “clarificar y atender aspectos técnicos del nuevo incentivo (en la Ley 182-2024) para garantizar su éxito”. Uno de los cambios más importantes del proyecto, a juicio de Fontán, es que extiende la fecha de solicitud del 31 de diciembre hasta el 30 de junio de 2026, lo cual permite que los desarrolladores tengan más tiempo para hacer sus propuestas y pedir el incentivo.  

También se altera la forma en que se otorgarán los incentivos, que puede ser de dos formas:  

1. Un 40% de su inversión elegible en crédito a tres plazos: la primera tercera parte del crédito en el segundo año en que el negocio exento comenzó operaciones y el balance remanente en los cinco años subsiguientes (antes era en los dos años subsiguientes). 
2. Arrastre de crédito: Podrá arrastrarse el crédito a años contributivos subsiguientes hasta ser agotados hasta un máximo de cinco años (antes no tenía límite). 

Esto hace que, por año fiscal, sea “un impacto menor”, explicó Fontán, ya que reduce la cantidad del incentivo que puede recibir por año el desarrollador.  

Para la vicepresidenta de la AC, el término anterior, que era más corto, era mejor, ya que permitía recuperar los gastos de inversión. 

Por otro lado, el proyecto agrega un tope de $5,000 mensuales al precio de alquiler de las unidades de vivienda. Y se establece que los incentivos se otorgarán una sola vez y, si el proyecto no se completa, “no podrá beneficiarse nuevamente de estos”.

La medida también elimina la potestad que tenía el secretario del DDEC para considerar proyectos que comenzaron a construirse antes de julio de 2024. En cambio, el proyecto establece una guía para que el secretario del DDEC dé “mayor valoración” a las solicitudes que cumplan con uno o varios de estos requisitos, según el PC 359:  

• Desarrollo en propiedad declarada estorbo público o en estado de abandono.  

• Se realiza en colaboración con una organización sin fines de lucro.  

• Desarrollo de vivienda de interés social o dirigido a vivienda para adultos mayores.  

• Desarrollo que “incluye un estudio de necesidad de vivienda en el sector”.

• “Cualquier otro factor que entienda pertinente y necesario el secretario”. 

Por último, el PC 359 aclara que si un Individuo Residente Inversionista (Ley 60, antes Ley 20/22) decide invertir en propiedades de centros urbanos, debe ser con fines de venta o alquiler, no para establecer su residencia principal y así cumplir con los requisitos de su Decreto.

Un cambio adicional que requiere la ley 

A juicio de Fontán hay que aclarar en la medida si los proyectos deberán tener cuatro o siete unidades de vivienda para ser considerados.  

“La ley sí hay que corregirla porque en un lado dice que, para ser elegible, tienes que construir al menos cuatro unidades y en otro lado dice que el mínimo de unidades requeridas es siete”, indicó Fontán. “Eso se puede corregir en el mismo floor (del hemiciclo durante la discusión del proyecto)”, agregó, señalando que podría dejarse en siete “para demostrarle a la Junta que son proyecto un poco más grandes”.  

Esta ley, ¿podrá tener un efecto positivo en la vivienda asequible?  

Una perspectiva optimista. Para Fontán, la respuesta es sí. Mientras estuvo en el DDEC, se reunió con diversos desarrolladores, que se quejaban del costo de hacer viviendas en Puerto Rico, razón por la cual el año pasado solo se construyeron 600 viviendas nuevas, según datos de la Oficina del Comisionado de Instituciones Financieras (OCIF) reseñadas en el PC 359. Esto es una baja de 41% con respecto al 2021, cuando se construyeron 1,019 casas.  

• “Esto da flexibilidad financiera al desarrollador para proceder con esos proyectos y aumenta la oferta de vivienda en Puerto Rico que es lo que queremos”, dijo Fontán, quien citó datos del Censo que reportan que la migración neta en Puerto Rico fue de 15,000 personas en 2024, la cifra más alta en más de 20 años. “Están llegando individuos a Puerto Rico” y “hay que tener esa vivienda disponible”, señaló.  

Por su parte, la vicepresidenta de la Asociación de Constructores también consideró que estos incentivos tendrán un impacto positivo. “Sería maravilloso poder pasar por Santurce y ver esos edificios que están abandonados y desmejorados y poderles dar vida”, expresó. “Y no hablamos de Río Piedras, que sería un challenge, pero importante (desarrollarlo)”. 

Una advertencia. Para la economista y socióloga Dahil Colón Arbelo, profesora de Economía de la Universidad de Puerto Rico (UPR) en Mayagüez, “la implementación efectiva de estas reformas (e incentivos) dependerá de la capacidad del Estado para evitar que los beneficios sean capturados por intereses privados sin aportar al bienestar colectivo”, dijo a Platea. Apuntó que dependerá de los mecanismos de fiscalización de la ley, que no necesariamente están detallados en la medida.  

• Aunque la propuesta de revitalizar los cascos urbanos “es una meta loable y urgente”, también hay una posibilidad de que “esta política aumente los precios de las propiedades rehabilitadas, desplace a residentes originales y abra paso a procesos de gentrificación”, señaló la economista.